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　　大华作为上海本地房企、造城专家，近年每一次落子都在刷新市场对「品质迭代」的认知，大华锦宸府、大华星曜、大华星樾不仅热销，更定鼎区域品质标杆。

　　而这次，大华以“地王”之姿强势入主静安大宁核芯，这波操作直接引爆楼市期待值！

　　「臻稀高低配规划+空中浮岛+自持商业+突破性户型设计+顶配装标+城市资源聚合」六大王炸要素拉满，直接把静安上一代产品甩出十条街！

　　✔在业态布局上，项目打破常规，采用臻稀“高层+别墅”高低配设计，其中高层105户、叠墅70套，并以北高南低的科学布局，保障高层住户的采光与景观视野。

　　更把高层建筑玩成悬浮的“空中浮岛”，直接架在3层商业之上，阳光无遮挡倾泻而入，这采光条件谁看了不心动？

　　✔社区配置更是卷到极致！把约2300㎡自持商业升级成“三层商业基座，并实现室内泳池、健身房、瑜伽房等功能”，大华通过社区配套的升级，引领静安新生活方式。

　　目前市面上配备三阳台的住宅屈指可数，总共不过四五个，且大多分布在外环以外。而【大华·静安年华】堪称一大突破，它不仅是市区首个打造全系“三阳台”户型的项目，其108㎡户型更是惊艳众人——三个阳台全部朝南设计。

　　约123㎡户型更是王炸Plus版，客厅面宽达约6.6米！两个阳台拓展后，空间大到夸张！六人餐桌+超大沙发随便摆，还能隔出独立书房、游戏室、化妆间，想怎么玩就怎么玩！

　　别家边套还在用飘窗“凑数”，大华直接甩出双阳台设计！仅算一半建筑面积，却换来双倍实用空间！南次卧同样带阳台，让每个房间都能“C位采光”，南向双卧空间平权！

　　项目四至范围：东至永乐苑、规划111-24地块，南至永乐苑，西至沪太路，北至规划111-20地块。

　　项目总占地面积约1.07公顷，容积率2.5，根据设计方案显示，项目拟建1栋24F高层住宅+3栋5-6F住宅，房源共计175套！

　　项目采用“北高南低”的布局，搭配周边大多6层左右的建筑，实现视野与采光的最大化。

　　项目以全球顶级豪宅为范本，将“小地块”精雕细琢成“大天地”，每一处设计都彰显着对高端人居的深刻理解。

　　与传统住区不同，【大华·静安年华】业主无需远行，下楼即可沉浸在丰富多元的商业业态之中，享受触手可及的便捷生活。

　　顶部鎏金塔冠，曲面拉伸铝网包裹古铜质感金属铝板，革新板块城市界面，也形成独具观赏性、标志性的地标，重塑上海天际线轮廓。

　　传承大华「年华系」精神符号！约66M幻彩铝板华之柱，材质采用米白层间仿石铝板、深灰色幻彩铝板点缀，同时以砖石切割的多层次古铜铝板演绎摩天气魄，并搭配不同视角、不同天气、不同光影下，可呈多色渐变的创新科技材料，赋予建筑摩登艺术气韵。

　　全球先锋地标皆以科幻艺术感的弧形曲线设计，无论弧形鎏金塔冠、弧形辊轮铝板、弧形转角玻璃，【大华·静安年华】建筑采用曲线弧形设计弧形，亦致敬了吴同文住宅的流线°三玻两腔弧形转角玻窗、大窗墙比的设计，更造就了静安未见、上海少见的【新一代三阳台270°空中全景舱奢邸】。

　　正如上海日清建筑设计有限公司合伙人、副总建筑师蔡兢凯只有用创新，才能继承海派的风骨与精髓所在。

　　交通方面：项目距离1号线公里。所以，不论是地铁出行还是自驾，算是比较方便的，

　　商业方面：大宁资源较为优渥，项目周边有大宁国际商业广场、久光中心、上海金融街购物中心，五月花生活广场等约70万方商业体，满足日常生活所需。

　　生态休闲：地块北侧约1公里是大宁公园，东侧约1.3公里是闸北公园；还有上海马戏城、大宁剧院、静安体育中心等休闲场所。

　　医疗方面：地块东侧约900米有同济大学附属口腔医院和上海市第十人民医院。

　　教育方面：静安区闸北实验小学总校、风华中学、私立杨波外国语小学、民办童园实验小学、上报海富幼儿园（双语幼儿园）等教育资源，而且中小学在静安都属上佳。

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　　a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　　b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

　　b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　　指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

　　地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

　　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

　　开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　　指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

　　指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　　由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

　　即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

　　即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　　即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

　　红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　　5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

　　7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

　　19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

　　25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

　　1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

　　4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

　　8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

　　5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

　　a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

　　盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

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